数据说上海市中心最不适宜居住,这个锅谁来背

2016-11-030阅读0

  数据说上海市中心最不适宜居住,这个锅谁来背

  上海市中心有不少破房子,宜居吗?

  最近迷上了《梦想改造家》,看起来居住十分困难的狭小空间、奇葩房型,经设计师改造后,立马就能变“豪宅”。

  惊叹于设计师神乎其技的同时,DT君也疑惑,这些接受改造的房屋,明明地处市中心,却阴暗逼仄,与附近经常进入宣传片的商业建筑显得十分不相称。繁华大上海,对于普通群众,真的适宜居住吗?

  官方对于宜居的评定包含了相当多指标,其中生活便宜与环境优美两项权重最大。

  生活便宜程度全看地段,城市内部各地段生活、娱乐等配套差异巨大。地段一项,在规划中可以看得十分清楚,自然是越靠发展中心越好,不必再评定。

  除开地段,在围墙造小区的大背景下,群众们的日常居住环境其实主要就是住宅小区环境。

  DT君将单从居住环境的角度,根据采集到的9000个住宅小区(排除别墅类型)有效数据,对上海小区的宜居程度进行考察。

  看容积率,浦西市区并不宜居

  容积率与绿化率是衡量住宅小区舒适度的两个主要指标,其中容积率最为关键。

  先讲道理,了解的可跳过这三段。

  容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。容积率越高,表示这块土地上容纳的住房越多,建筑的密度一般更高。所以,容积率越低的小区,留给绿化以及配套设施的空地就会越多,享用这些公共空间的人反而越少,舒适度就相对较高。关注微信公众号微交易微盘:ywpshb 即可用微信炒白银和石化宝原油!

  一般来说,楼层越高,能维持一定舒适度的容积率数字也可以越大。容积率低于0.7,基本都是别墅;层高很低的多层小区容积率应该在1.5以下才能算是舒适;而对于楼层更高些的小高层电梯房,这个数字可以放宽至2.5。

  鉴于市区内住宅小区主要由多层与小高层组成,我们姑且认为小区平均容积率低于1.5的区域相当宜居,在1.5与2之间算是总体比较舒适,2-2.5之间环境还可以,超过2.5环境就比较勉强了。

  DT君为上海的住宅小区(去除了别墅)算了个平均容积率——2.07;如果只看市区,平均容积率可以提高至2.2,总体居住环境只能说还可以。

  再看各个区域的住宅小区平均情况:

  从住宅小区平均容积率来看,黄浦、虹口与静安三个区已经超过2.5,居住环境比较差;长宁、普陀、闸北、徐汇以及杨浦在2至2.5之间,还能接受;而到了大浦东与绕市一圈的嘉定、宝山等区,居住才算是比较舒适。

  看绿化率,还是浦西市区最不宜居

  再看绿化率,更准确地来说是绿化覆盖率,对舒适度的影响不用DT君再赘述。在家就能开窗见树,晚上还可饭后公园散步。

  这年头,国家要求的小区建造绿化率最低标准为30%。上海在此项上表现不算好,平均绿化率堪堪超过底线,达到31.99%。如果再具体看各区情况,与容积率的情况类似:中心区域情况不佳,往外走走则稍有改善。

  黄浦跟静安的住宅小区平均绿化率不及25%,长宁跟虹口不到30%。

  这跟前面提到的容积率有很大关系,小区内建筑密度高,绿化面积自然就少了。

  市区住宅环境不好,都是历史的原因

  看容积率与绿化率两项指标得出的结论是一致的,浦西市区部分住宅环境总体情况并不好。看到这DT君差点就要下论断:市区寸土寸金,房子紧密些,就好多赚几寸金,舍不得拿出来做绿化与配套也可以理解。

  可是瞄一眼浦东,土地也很金贵,但两项指标表现都不错,难道是选了浦东的开发商对自我要求都更严格?

  再看看下面的数据,DT君顿悟,住宅小区的居住环境好坏,跟我们所经历的其他事情一样,当然要看开发商的抉择,也要考虑到历史的进程。

  结合住宅小区的建成时间来看,早年的建筑并没有现在那么多的讲究。变化发生在1990年代,自那以后建成的小区舒适度越来越高:容积率下降、绿化率上升。

  上海市区住宅宜居程度垫底跟建筑标准的时代差别关系密切。看下图:深色部分面积为建在浦东、宝山等宜居区域的小区数量,而浅色部分对应不那么宜居的几个区。

  出现差别的原因就在这里:浦西市区内的住宅小区大多是在上个世纪建成的,那时候的住宅小区建设并不那么讲究,正是这些小区拖了浦西老大哥的后腿;而浦东等区域的小区在90年代后期开始才逐渐大量建成,按照现代标准建设的小区自然住起来更舒服。

  这个历史的进程,当然不仅仅是上述年份与环境质量对应的数字说明,还有更多人与房的腾挪。

  细究,DT君产生两点疑问。

  疑问一:什么才是真正的宜居?

  看整个住宅发展的长历史,DT君对“宜居”有了更深的思考。

  从上世纪20、30年代的石库门(城中别墅)、新式里弄、花园住宅,到如今的高档住宅、联排、独栋别墅;从建城初形成的棚户区到50、60年代的工人新村,60、70年代司空见惯的老式公房,到90年代的四高动迁小区。

  近百年来,上海中心城区一直是豪宅与平民区和谐共存的情况,只是贫与富两边的阵营,不断在变化。

  当年堪称住宅顶配的石库门、新式里弄,后来被时代滚成了低收入群众栖身的旧城部分,现在索性只算是历史文物;曾经评上先进才能住进去的工人新村以及公房,现在成了市区里的“老破小”——建筑本身是不变的,但其“阶层地位”却随着时间流逝往下降,居民也随之流动。

  在一轮又一轮的人群挪移后,“贫”这一方阵营越来越小。一方面,动迁将一些占着市区好地段的平民区迁得越来越外环,在同一块地皮上崛起的建筑已不再是同一等级;另一方面,城市在扩大,“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法被颠覆,在这些发展如火如荼的副中心,新耸起的住宅们,早已没有白菜价。

  照此理解,市区住宅环境以后会越来越宜居——能把拖后腿的部分扔掉是一个办法。而且,把这部分扔掉似乎也是对居民好,毕竟,被迁往外环的新房,小区环境明显较老破小要提升许多。

  只是,回到开头,对于普通人来说,资金有限不能两全,决定生活方便的地段、与决定环境优美的小区容积率、绿化率,哪一项才是考量宜居的首选呢?

  曾经贫富共居市中心的繁华大上海,现在还宜居吗?

  疑问二:近几年的居住环境为啥走了回头路?

  从长线大趋势来看,新近建起的住宅小区环境当然是比80、90年代好很多。但是,这根代表整体居住舒适度的曲线在近几年出现了下滑。这张图有必要再出现一次:

  这陡峭的转向是怎么出现的?不是说好了时代在进步生活更灿烂吗?一头雾水,DT君只能向业内人士求助。

  业内人士表示,影响容积率与绿化率的因素这么多,你让我给啥答案?不过,DT君还是强行探听出了其中两种可能,供大家参考:

  ① 上海小区容积率的上限在土地出让时已经被规定,开发商必须得遵守,容积率出现变化,可能就是土地的锅——政府近几年出让土地的思路出现了变化。

  ② 上海小区绿化率的下限同样是在土地出让时被规定,近几年基本就是35%。在2012年之后,住宅小区绿化率明显下滑直至35%的底线。要保持绿化,除了让出或许可以修房卖钱的土地,还有大量后期维系费用。正巧,这一年加强限购让开发商们日子相当不好过,想法设法省点钱,也可以理解。

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