政策调控效果显著 一线城市楼市整体“退烧”

2016-04-200阅读0

  在调控政策影响下,一线城市楼市3月份出现的盛况已不复存在。深圳、上海、北京楼市均开始“退烧”。

  深圳楼市的成交指标持续多周下行,个别楼盘甚至出现弃购现象。上海的成交量也明显萎缩。北京虽然并未出台相关调控政策,但受市场预期的影响,北京二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变,成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。

  市场表现

  深圳成交指标加速下行

  随着调控政策的出台,深圳楼市应声下跌。数据显示,深圳新房市场成交量连续六周下滑,部分楼盘开盘现场出现弃购现象。而二手房市场,全市超九成板块报价下调。

  上海易居房地产研究院发布数据显示,从日成交量看,新政之前深圳新房日均成交面积1万-1.5万平方米,3月25日新政出台当天成交23517平方米,环比上涨137.2%。随后26-27日两天分别成交16338平方米、4517平方米,环比分别下降30.5%、72.4%。

  从周成交量看,新政出台的第一周,即今年第13周(3月28日-4月3日),新房成交面积70494平方米,环比下降28.3%。今年第14周(4月4日-4月10日)成交面积53115平方米,环比下降24.7%,相比第13周的成交规模,呈加速下降态势。

  上海成交明显萎缩“沪九条”出台至今,上海新房市场呈现量价齐跌态势。上海中原地产市场研究中心的统计数据显示,3月26日至4月17日,新政出台后上海新房市场日成交套数为282套,比3月1日至3月25日新政出台前下降53.44%。

  价格方面,新政后,上海的新房市场成交均价为31273元/平方米,环比新政前下滑6.07%。上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示,3月25日“沪九条”出台之后,新房住宅市场均价下调了6%左右,120平方米以上各段及单价6万-10万元/平方米段房源回落,表明中高端改善型项目受新政影响明显,而90平方米以下的中小面积房源及单价在3万元/平方米以下的中低价房源比重上升,在结构改善的影响下,4月房价指数降温在预料之中。

  北京3月盛况不复

  虽然北京未出台相关的调控政策,但部分一线城市调控政策的收紧对购房者的预期产生了不小的影响。

  北京楼市下行的苗头在二手房市场表现得较为明显。记者在近期的调查中了解到,目前二手房的成交周期较3月份明显拉长,且门店的成交量呈现下滑态势。“相对春节后市场而言,当前房价趋稳,短期内有波动,但是从各项指标来看,后期回落的倾向比较明显。不管是报价还是调价方面,业主的预期都在回落,具体表现为报价向市场价回归,接受降价的业主占比增加,同时入市的需求在进一步减少。”链家地产分析人士表示。

  据伟业我爱我家集团数据统计,2016年4月上半月北京全市二手住宅共网签12929套,环比3月下半月下降34.7%;成交均价为43513元/平方米,环比3月下半月下降1.4%。从日均网签量来看,4月上半月北京二手住宅日均网签量为862套,与3月全月的日均网签量相比下降了16.5%。

  就新房市场来说,数据显示,4月首周新房成交跌落至阶段性低点,4月第二周(4月11日-4月17日)虽然成交有所回升,但已不复3月快速上升的盛况。

  上述统计机构的数据还显示,4月第二周北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2256套,成交面积24.91万平方米,环比分别增加20%、30%。而截至17日,4月前17天共实现商品住宅成交5464套,相比3月上半月增加44%,相比3月下半月出现7%的下滑。

  专家看市

  目前价格下滑是暂时性调整

  此轮调控政策的出台与一线城市楼市的快速升温密切相关。统计局18日发布的数据显示,北京3月新建商品住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨17.6%。上海3月新建商品住宅价格环比上涨4.3%,同比上涨30.5%。广州3月新建商品住宅价格环比上涨2.9%,同比上涨15.3%。

  “应该说此类政策有比较强的杀伤力。如果随着下半年供应量的上升,以及市场需求提前释放,调控政策会发生一定的利空作用。而且这样一个利空效应若和地产周期调整结合,那么可能会引起市场步入新一轮的萧条期。这样一个时间点或在2017年末出现。但从今年市场看,还不会引起太大的交易萧条局面的出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

  在严跃进看来,一线城市目前的价格下滑,是一种暂时性的调整,是此前虚高价格泡沫的一次短暂破裂。从实际情况看,由于库存规模不足,而后续整个市场交易依然会持续活跃,并不会出现断崖式下跌的现象,后续依然会有一个价格上升的态势。

  未来楼市政策不会再放宽

  亚豪机构市场总监郭毅认为,今年初楼市出台的一揽子去库存优惠政策已经在春节过后的3月收到明显效果。当前负利率的背景下,国内中小投资者仍然缺乏多元、稳定的投资渠道,导致楼市仍然是实现资产保值增值的最佳途径之一,因此对于调控政策和货币信贷政策的宽松反馈明显,楼市迅速回暖。

  从3月份的数据看,全国楼市走势已经走出低谷期,正在从一线城市和个别二线城市的复苏扩展到全国大部分城市。在这样的市场背景下,预计未来楼市调控政策将不会继续放宽,而是在现有基础上保持相对稳定。

  下半年或有一轮市场调整

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,“量跌价稳”将是整体二季度趋势,同时,下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会在下半年出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。届时,如果企业没有在今年上半年做到未雨绸缪,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面。

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