投资者转向香港楼市 房价会降吗?

2016-10-310阅读0

  20余座城市推出的楼市“限购令”、人民币贬值预期的升温等因素的叠加让内地投资客和开发商将目光部分地移至香港。

  那么问题来了,如此大规模的并购潮,会不会让房地产形成高度集中化?

  房价不一定涨反而可能更低

  实际上,现在房企在热点城市拿地补仓的意愿非常强烈,但这些地方往往地价门槛不低。一般城市地价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将成为常态。

  所以,谨慎的大房企会更加拿地谨慎。而到明年中期,实力不济的房企将无力再拿土地。如果没有更多渠道“储粮”,一些房企只能出局,企业集中度会越来越大。

  而在剩下来的企业中,一轮合纵连横还在加速,特别是国家推进“国企混改”,允许民企控股30%以上,民资阵营的一些企业利用金融工具参股入股、合并收购,希望在这一轮合并潮中逆势兴起。

  就最近一两年来看,不仅房企重组事件在数据上增加了,案例上诸如中海地产与中信地产板块合并、保利和中航地产的房地产业务整合等国企的整合也逐渐增加。

  民营企业阵营中,更是以恒大、融创等“原生大型房企”为代表,以宝能系、平安系、中植系、万向系等金控企业为代表,形成了房地产行业的合作兼并新高潮。

  香港楼市不会出现内地狂热潮

  与此同时,“调控”是这轮合并潮中不得不提的“加速器”。

  火爆的市场行情,大家都能赚钱,各种规模的企业可能都能“鸡犬升天”,但调控之下,市场肃清,“浑水摸鱼”的企业终会出局。

  相反,资金成本低、并购能力强、运作情况好的企业则会受到市场认可。与此同时,调控给行业更健康明细的规则,有助于企业降低拿地、建材采购等一系列成本,在销售时能有更高溢价,在很大程度上能够帮助企业获得更高的毛利率。

  伴随优秀企业在行业中脱颖而出,行业集中度也会相应被提高。数据就显示,目前全国TOP50房企的市场占有率或超50%。

  但值得一提的是,在目前国内各城市房地产分化明显的格局下,市场份额集中,不代表房价会出现香港那样的“超级贵”。比如,像新城在常州,龙湖在重庆都占据了市场10%以上的份额,然而无论是常州还是重庆,房价都很低。

  更别说,从总盘子来讲,内地和香港楼市,还是有很大区别的。所以,看房价,还是看供给更靠谱些。而在行业规则更健康的环境中,市场集中度的提高,或许还会有助于房价的合理发展。

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