二线城市四小龙接棒一线楼市火爆 8城可能重启

2016-05-190阅读0

  [3月一线城市楼市调控纷纷加码之后,尽管一线城市热度有所降温,但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆,房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录]

  [2016年4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%,相比3月份0.9%的增幅出现了明显扩大。]

  [同比看,在连续15个月同比下跌后,2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1~4月增幅处于不断扩大的态势,到4月份增幅为4.3%。]

  [自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。]

  3月一线城市楼市调控纷纷加码之后,尽管一线城市热度有所降温,但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆,房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。

  昨日,传苏州即将启动限购,另有多个涨幅较大的二线城市被认为可能重启限购。

  “四小龙”领跑

  国家统计局18日发布的2016年4月70个大中城市的住宅销售价格统计数据显示,环比价格变动中,最高涨幅为5.8%,最低为下降0.5%。

  其中,环比涨幅在1%以上的城市有22个,比上月增加4个;环比涨幅在5%以上的城市有2个,比上月增加1个;最高涨幅为5.8%,比上月扩大0.4个百分点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,通过计算得知,2016年4月,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%,相比3月0.9%的增幅出现了明显扩大。70城房价在2015年5月顺利完成止跌反弹的过程,之后保持上涨态势。2016年4月继续上涨,且增幅为近12个月最大。

  同比看,在连续15个月同比下跌后,2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1~4月增幅处于不断扩大的态势,到4月增幅为4.3%。随着上半年房价环比的继续上涨,预计同比增幅将继续扩大。

  在整体上涨的同时,城市之间的分化仍然十分明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析,房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,在新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨先锋,首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京,单月上涨超过3%,涨幅惊人,从目前市场看,包括在国家统计局统计发布的70个城市外的苏州,这四个城市的房价涨幅全面取代了一线城市,堪称房价上涨“四小龙”。

  从同比涨幅看,除深圳、上海依然处于前二外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥也处于全国第六。

  严跃进说,相比此前深圳房价的持续上涨,4月份厦门和合肥房价显得最“高调”。这是由于一线城市的房价偏高,在限购升级的情况下,部分投资投机资金开始撤出一线城市,进而进入二线城市,这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看,这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

  此外,无论是环比还是同比,增速靠后的城市仍大多是三四线城市。严跃进说,相比来看,三线城市受库存去化周期过高的影响,房价难以明显上升,总体保持在小幅上涨的状态之中。当然,三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

  多城或重启限购

  3月一线城市楼市调控升级后,大量资金转移至周边城市和核心城市,疯涨的房价也让这些二线城市面临调控升级的可能。这其中,作为经济总量全国第七的大市,在去年下半年以来飙涨的房价之下,苏州即将打响重启限购的第一枪。

  5月17日,苏州市国土局官方网站称,暂缓出让相城区、姑苏区和高新区的5幅地块。这批土地于4月20日挂牌,吸引了不少开发商的目光。多位苏州业内人士分析,5宗地包括准地王都撤回,说明政策方向已然清晰,楼市调控即将到来。

  根据多家媒体报道,苏州即将实施新一轮限购方案,包括购房者须满足缴纳社保一年以上。缴纳个人所得税2年以上,另推出买房居住证满一年的硬性规定,防止刻意炒房、补社保等情况。

  严跃进说,苏州即将进行的调控,符合市场预期,是目前房价持续上涨下的一种有效应对策略。虽然有一定的行政管控色彩,但在房价上涨过快且无有效手段压制的情况下,重启限购2.0版本显然是有积极意义的。

  根据易居研究院智库中心提供的数据,2016年1~4月份苏州各个区的房价及相比2015年全年的涨幅分别为:姑苏区21886元/平方米,42.84%;吴中区14877元/平方米,30.79%;相城区13204元/平方米,31.31%;新区16430元/平方米,32.97%;园区26620元/平方米,43.23%。房价普遍上涨了三四成。

  严跃进分析,苏州此次限购政策,和此前3月份出台的政策有一样的思路。但此前的政策把控,更多体现在对预售价格的管控上。表面上看能够抑制房价的上涨,但很多房企可能通过各类双面合同等,依然可以进行高价售楼。所以此类政策对于抑制房价的作用没有预期的大。此次苏州在上海和深圳后,收紧政策,显然说明房价上涨压力极大。

  “从市场去库存周期数据看,苏州目前的市场基本面非常类似2010年初的状态,当时也是库存去化周期极小,所以才会出台限购政策。而现在基本上也是类似的逻辑。”

  自2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

  不过进入2014年后,随着楼市的下行和库存的不断增加,到年底,除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外,其他城市均取消了限购。但在房价迅猛上涨的情况下,不光是苏州,其他一些城市房价上涨过快的核心二线城市如厦门、南京、合肥、武汉等也存在重启限购的可能。

  以厦门为例,4月22日岛外同安区拍出新地王后,厦门房价开始了又一轮快速上涨,房价逼近北上深。日前推出的建发·央玺6号楼售楼处价格表显示,6号楼单价已上调至69000元/平方米左右,个别房源破7万元,仅半个多月单价就上涨了8000元左右。

  从去年8月开始在厦门看房的肖先生说,仅仅半年过去,厦门大多区域的房价已经上涨了三到四成。值得一提的是,自2009年以来,厦门的房价就一直在上涨,即便在2014年其他城市房价下行的时候,厦门也还一直在上涨。因此近几年厦门的整体涨幅超过广州,堪比北上深。

  厦门均和房地产评估董事长王崎认为,厦门的工资水平不高,与一线城市有不小的距离。房价高速增长之下,一般员工无法支撑越来越高的房贷本息,甚至越涨越高的房租都倒逼雇主提高待遇,可是雇主的行业经营都已经遭遇寒冬,如何付得了更高的工资?因此房价的过快上涨对实体经济负面影响十分明显。

  合肥的疯涨度与厦门不相上下。进入2月份,合肥房价开启疯涨模式,政务区房价在两个月时间平均上涨了6000元/平方米;位于合肥高新区的百商悦澜山项目,在此前的价格为8500元/平方米,但进入4月份已经达到12000元/平方米,涨幅达41.18%;位于庐阳区的文一名门湖畔项目涨幅达到37.5%。

  武汉房价也一路“上蹿”。在武汉一家金融机构上班的李小姐一直心仪位于武汉二环边的楼盘中建南湖一号,“之前没开盘的时候说大概1.2万,3月份开盘均价1.35万,还日光,4月底又有开盘的,均价已经1.5万了。”

  严跃进预计,受苏州调控升级的影响,后续几个二线城市或有收紧政策或者限购重启的可能,从可能性大小排序看,南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州7个城市的可能性比较大。

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