警惕"房抵贷"循环中的风险 风险有哪些?

2016-09-210阅读0

  关于“房抵贷”的资金,虽然明文规定只能消费不能购房,但在房价大涨的利益驱动下,有相当一部分资金通过“创新”受托支付手段流入楼市。随着房价持续上涨,理论上讲,购房者可以多次循环往复购房,金融风险也会无限放大。当然,“房抵贷”有风险,却也没有必要一律叫停,关键是要加强监管。具体来说,要严格审核第一还款来源;限制“房抵贷”的房产范围;降低“房抵贷”的贷款额度

  近段时间,一些银行加大推出“房抵贷”的力度。虽然名称有差异,但原理如出一辙,核心就是把贷款买来的住房再次抵押贷款,银行按照市场评估价的一定比例,扣除借款人剩余贷款后,确定房抵贷金额。至于“房抵贷”的资金,虽然明文规定只能消费不能购房,但在房价大涨的利益驱动下,有相当一部分资金通过“创新”受托支付手段流入楼市。随着房价持续上涨,理论上讲,购房者可以多次循环往复购房,金融风险也会无限放大。

  做“房抵贷”,银行有自己的逻辑。一段时间以来,政府类贷款不能发放,企业贷款需求减弱,银行面临“资产慌”。与此同时,个人房贷需求却十分旺盛,尤其是“房抵贷”,比按揭贷款利率更高、收益更好,银行既能扩规模,也能增收益。在这一逻辑下,银行更关心的是所抵押房产的市值,市值只要能有效覆盖贷款就足够安全,至于资金流向、借款人还款来源等,并不影响贷款安全。

  但是,“房抵贷”产生的金融风险却不可忽视。其一,对楼市,购房者普遍持有“买涨不买跌”的心态,一旦市场上出现风吹草动,房价即便下跌5%,交易量也会大幅减少,成交将变得非常困难。也就是说,“房抵贷”下的不良贷款,并不是严格按照银行预期在发生。其二,商业银行不是房地产经营商,不具备房产经营的专业能力,不能因为抵押房产升值而高枕无忧。更何况,法律法规也有明确要求。《中华人民共和国商业银行法》规定,商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产,应当自取得之日起二年内予以处分;《商业银行资本管理办法(试行)》规定,商业银行持有非自用不动产的风险权重为1250%。其三,房产是不动产,是我国居民最重要的财富,商业银行如要对房产行使抵押权,即便在所有司法手续齐备的情况下,也要考虑社会责任,顾及社会稳定,而这需要时间,意味着银行抵押权并不能按照预期顺利实现。

  对借款人来说,“房抵贷”风险不言自明。房抵贷属于典型的自加杠杆,与配资炒股无异。由于近期楼市“买了就赚”,在这种刺激下,购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。但加杠杆是把双刃剑,收益可以翻倍,风险也会放大。天下没有只涨不跌的市场,如果未来房价下降,在杠杆放大的情况下,购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说,届时为达到银行抵押率标准,要么追加抵押,要么减少贷款,要么被强行平仓,这样的事情不是没有发生过。

  当然,“房抵贷”有风险,却也没有必要一律叫停,关键是要保证交易真实、加强监管。

  一是要严格审核第一还款来源。即使升值再多,房产也是第二还款来源,借款人的第一还款来源始终是防范信贷风险的关键。银行要按照《贷款通则》规定,严格审核借款人第一还款来源,确保每月还款在家庭收入占比不高于50%,不能把还款来源的“宝”押在房产的不断升值上。同时,要严格落实受托支付,加强对资金流向监控,防止贷款资金又回流给借款人。

  二是要限制“房抵贷”的房产范围。将“房抵贷”所抵押的房产,限制于全款购买或已经还清按揭的房产,对尚未还清按揭的房产,原则上不再进行“房抵贷”业务。唯有如此,也能从源头上斩断“抵押贷款增加—房价上涨—抵押贷款增加”的恶性循环。

  三是要降低“房抵贷”的贷款额度。消费贷款一般用于教育、旅游、装修,靠“房抵贷”来购买古玩、字画、红木等奢侈品的消费者毕竟少之又少。前期,有关监管部门已经发文提示,个人消费贷款原则上不超过100万元,期限不超过10年,希望这样的措施能切实落地。

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