个人所得税可抵扣房贷?是真的吗?

2016-07-270阅读0

  7月23日消息,财政部财政科学研究所原所长贾康22日在三亚表示,房贷利息抵扣个税已经确认,并且可以确定该方案会在全国推广。

  消息一出,不少购房者及房奴的内心又“燃”了,因为把房贷利息部分作为税前抵扣项,最直接的效果是降低了个税负担,从而达到变相降低月供负担的效果,这其中,大家最关心的问题就是能省多少钱了。

  什么是“房贷利息抵个税”?

  “房贷利息抵个税”准确的说,就是将购房人的住房按揭贷款利息支出可以作为起税前项进行抵扣。也就是说,你每月的工资先扣去房贷利息再交税。其变化并不直接体现在房产还贷上,而是体现在个人实际可支配收入上。

  假设小明在北京购置了一套价值400万的房产,首付150万,剩下的250万作为商贷分20年还清,那么每月还款就为16360元,每月支出的利息额就为5833元,支付利息款共为140多万,还款总额为390万左右。

  如果小明月薪2万元,若没有实行房贷利息抵个税,则每月扣除个税、保险、公积金6015.86元;如果实行了房贷利息抵个税政策,则按照14167(20000-5833)元的税前收入付款,实际应扣除4096元,实际节省税费约1920元,也就意味着节税效果达33%。

  不过如果算上公积金折扣和银行利息优惠,实际节税效果达不到那么高,但也会在20%左右。

  受益人群有哪些

  “房贷利息抵扣个税”最显而易见的受惠群体将是正在还贷中的人们,尤其是对于首次购房和购买首套房的人来说,这一政策将大大减轻他们的还贷压力;而对于那些购买二套房和已经还清房贷的人来说或许将无法享受政策带来的好处。

  另一方面,该政策对于广大的中等收入及中等收入以下群体来说确实是一大利好消息,根据国家统计局数据显示,2015年,按全国居民五等份收入分组,低收入组人均可支配收入5221元,中等偏下收入组人均可支配收入11894元,中等收入组人均可支配收入19320元,中等偏上收入组人均可支配收入29438元,高收入组人均可支配收入54544元。

  即便是中等收入的人,也要攒钱十年,才能攒够20万,在二三线城市也就是一个小户型住宅的首付。所以,对于中等收入的人来说,如果不利用贷款就想买房几乎是无法实现的,所以该政策一旦实施,将能有效减轻中等收入者的生活压力,在一定程度上提高幸福感、安全感。

  导致穷人越穷,富人越富?

  与此同时,很多人担心,房贷利息抵扣个税很有可能导致社会财富差距继续拉大,而就目前现状来看,这种担忧不无道理。以目前中国房价,购房者大多是富有阶层,而无力购房者是城市社会中的底层,也就是真正意义上更贫穷的人。

  有人算了一笔账,假如购买总价250万元的普通住宅,八成房款用商业贷款,贷20年,抵扣总利息近33万元;若购买1000万元的豪宅,六成房款用商业贷款,贷20年,抵扣额高达222万元左右。后者抵扣金额接近前者的总房价。如果抵扣政策不加以细化限制,即便只购买一套房产,高收入阶层得到的实惠显然比中低收入家庭要多得多。

  所以通过计算结果来看,对于不同收入阶层而言,房贷利息抵扣个税的财富效应差异巨大。

  政策实施会对房地产有什么影响?

  一是提前还贷的人数将会大量减少,并且首付比例会不断降低。

  因为在实施政策后,提前还贷很可能已经达不到节约利息的效果,假如你不提前还贷,进一步降低首付比例,反而能更好避税,进一步提高自有资金的投资回报率。

  就像在前中的例子,小明将首付降低至120万,月还款会增加2000元,但是每月的个人所得税缴税基数就变成了13342元,个人每月缴纳所得税只需3200多元,相当于每个月少交300元的个税。而且最初省下的30万如果配置年化收益率5%,每年的收益都能有1.5万元,一进一出的差别在几年内就会看出来。

  二是买高档房产的人会越来越多

  高净值收入人群会通过购买力所能及的最高档房产来降低实缴个税,该政策的偏向性非常明显,越是高收入人群的缴税基数越大,税率也越高,如果高收入人群能够在选择房产的房价上下功夫,效果很明显。

  三是会推动房价进一步走高

  房地产市场两极分化越加严重,这也是给低收入群体带来的最大的负效应。这个政策显然能够很大程度地刺激购房需求,主要是对于那些有一些条件,但是又迟迟下不了决心的人能够起到强力催化剂的作用,看房地产股票便知。不管这个政策落不落地,似乎都会造成这样的效果,尤其是上海这类中心城市的房价,更有可能一飞冲天。没有买房的普通民众自然会陷入更深一轮的纠结。

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